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内容摘要

  经营现状引起了社会广泛关注。

  2月3日,习近平总书记主持召开中共中央政治局常务委员会会议,明确要求要切实维护正常经济社会秩序。在加强疫情防控的同时,努力保持生产生活平稳有序。

  由此,一场经济界的“抗疫”之战已经打响。近日,新京报与来自一线的中小企业家深度交流,报道他们目前的生存现状和需要,以期引起外界的关注和支持,一起抗击疫情影响、谋求新的发展。

  【同题问答】

  新京报:目前最大的困难是什么?

  答:

  主要是新签出租量下降,现金流损失较大。新冠肺炎疫情给市场带来突如其来的变化,延迟复工导致需求萎缩,何时能恢复还不确定。新增招租量是往年同期的15%-20%,租客要求减免租金,以及升级的限制人员流动的防控要求,使长租公寓行业受到较大影响。为减少因为社区街道防疫筛查工作带来的政府、企业双边工作量陡增影响,优客逸家主动开发了一套租客筛查效率工具,提供给所在地街道防疫人员做统计筛查使用。如果全国其他社区街道需要这套工具,我们也愿意免费提供,为防疫工作尽自己的一份力。

  新京报:最期待的帮助和扶持是什么?

  答:

  站在客观角度分析,社会上很多个体和组织都需要拯救,政府都来救并不现实。如果金融机构能够提供一些低息或免息贷款,对于企业来说,是非常有帮助的。此外,一些专业投资机构在这一时间节点,是否能从股权或债权层面追加投资,或可帮助企业渡过难关。

  疫情突然袭来,让优客逸家乃至整个成都长租公寓运营企业遭到了前所未有的危机。“整个行业,新签租房降至往年同期的15%-20%,出租率跟往年同期相比下降了10%,而且还在持续下降中。依赖长周期预收比例较高的企业,受疫情影响更大。若连续3个月持续目前的情况,我们也只能撑到5月份。”优客逸家CEO刘翔如此表示。

  目前,担任成都市住房租赁专业委员会主任委员的他,正在成都范围内针对业内企业进行疫情影响调研,也在跟投资人进行疫情影响的现金流测算。通过分析,刘翔发现,最重要的变量是疫情影响的持续时间。基于此,他正带领团队制定相关应急预案,并快速推进中。

  成立应急小组,

  确保人员及现金流安全

  “1月24日当晚,优客逸家就成立了疫情应急小组,讨论防控措施,以及防疫物资的采购。”刘翔告诉新京报记者,这次疫情暴发后,公司成立应急小组,围绕租客、员工的人身安全及企业经营和现金流安全进行相关部署。

  据悉,四川优客星空公寓管理有限公司(简称“优客逸家”)成立于2012年初,目前在成都、武汉、北京、杭州四地运营,累计管理房屋数近40000间。刘翔坦言,疫情当下,每个城市的长租项目都受到了影响,但影响程度取决于所在城市防控措施的严厉程度,以及防控措施持续的时间长短。

  武汉项目,无疑影响最大。据悉,优客逸家在武汉有1万间房,占整体规模的25%。“武汉封城后,公共交通停了,很多人不出门,所有依赖线下的工作都暂停。目前武汉项目基本处于半瘫痪状态,能做到70%的出租回款率已属不错。”刘翔告诉新京报记者。

  值得一提的是,长租公寓行业内有一个默认标准,出租率在90%以上企业才有可能盈利。80%为绝对红线,企业若持续几个月出租率在80%,则面临生死存亡的危机。不过,优客逸家于2019年引入一家带资加盟的合作商,相当于特许经营的方式管理武汉房源。有合作伙伴分担,自身资金压力因此相对较小。

  在杭州方面,新京报记者了解到,近日,杭州西湖等多个行政区出台“最严禁令”称,“自2月4日起,所有出租房房东及房屋中介机构一律暂缓出租业务。”这对于企业而言将面临较大的挑战。

  除了杭州,北京的小区也已采取封闭管理,严控人员出入。此前北京有一些小区房东通知租客暂时不要返京,因为小区暂停租客进入。不过,后来北京市政府相关领导重申,任何社区、村、物业没有权力自行阻止体温检测合格的返京人员进入社区、村。所有返京人员一定要配合社区和公共部门做好体温检测和居家留观。

  按往常租赁市场交易惯例,每年春节后是租赁行业的旺季,返城的人和外出实习的学生群体开始租房,各企业也都在储备等待年后市场回暖。现在,为了控制疫情,很多城市延期复工,像北京、杭州这些城市对流动人口限制严格的地方,长租公寓必然会受到影响。

  谈及企业影响程度,刘翔表示,每个企业规模不同,企业每月损失多少,实际没太大参考意义,更有参考价值的指标在于同期比例,“比如,新签租房量方面,除武汉外,各企业其他城市新签租房量基本都降至往年同期的15%-20%,出租率跟往年同期相比,已下降10%左右。”

  刘翔向新京报记者指出,优客逸家在大年初四、大年初五时,成都出租率在93%、94%左右。但截至农历十四(2月7日),监控的数据显示,出租率已降至87%,下降了6个百分点左右。

  “持续每天都在下降,因为每天新签出租量减少,新增退租量又在增加,导致出租率动态往下降。”刘翔指出,目前大部分城市还未复工,且限制人口流动,一旦大面积复工,预计出租率有所缓解。基于此,他预计2月份整体出租率下降10个点左右,若没有考虑复工缓解,出租率会下降得更严重。

  据悉,新签租房下降,空置率上升,对公寓带来的损失,可分为盈亏损失和现金流损失,但从企业生存角度分析,最大的影响在于现金流的损失。

  刘翔以新签出租减少1000间房为例向新京报记者解释道,若让1000间房空置1个月,从财务权责发生制这一维度分析,由于1个月企业未收到租金,无非损失了几百万元。但由于长租公寓通常采取押一付三或押二付三的预收交易规则,一旦新签租房骤降,带来的现金流损失就会数倍增长。

  具体而言,假设这1000间房在北京,平均1间房每月租金3000元,长租公寓企业一年预收款为3万元左右,若按两年预收,则为6万元左右。按3万元和6万元两档次来测算,若按1个月少出租1000间房来计算,长租公寓企业1个月就损失3000万元至6000万元的现金流。若按1个月少出租10000间房来计算,企业就损失3亿元至6亿元的现金流。

  因此,疫情对各家企业的影响并不相同。其中,依赖长周期预收比例较高的企业受影响更大。其背后的原因在于,“已在租的房源,企业已把未来12个月、或24个月的租金收回消耗了。而在目前这一时间点上,企业必须靠新出租房源再预收来获取现金流。”刘翔称。

  在此逻辑下,一些杠杆较高,较多依赖一年、两年期预收的企业,在目前情况下,不得不采取裁员、强制要求房东免除租金的极端方式来展开自救。


标签:长城网长租公寓资金链
来源:时间:02/17 /2020作者:责任编辑:admin
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